L’activité de l’agent immobilier consiste à réaliser des actes d’entremise entre deux ou plusieurs parties pour la réalisation d’un achat, d’une vente ou d’une location d’immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société portant sur un immeuble ou un fonds de commerce.
Les conditions d’exercice de l'activité
Les activités de l'agent immobilier sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet" et son décret d’application du 20 juillet 1972.
Pour exercer l’agent immobilier doit notamment :
1. être titulaire d'une carte professionnelle, soumise à des conditions d’aptitude professionnelle et de moralité, délivrée par le préfet et renouvelée pour 10 ans (décret du 21 octobre 2005)
2. disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle (article 17 du décret du 20 juillet 1972)
3. avoir une souscription d’une assurance responsabilité professionnelle
4. détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire ou du bailleur.
Le professionnel est tenu à des obligations liées à l'information du consommateur.
L'affichage des prix
L’agent immobilier est soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues au code de la consommation, et précisées par l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières.
Cette information porte notamment sur le montant de sa commission exprimée en pourcentage, et les modalités de calcul des honoraires notamment le taux horaire d'intervention. Les honoraires sont libres depuis 1987 : ils sont exprimés TTC et ils doivent être affichés de manière visible et lisible à l'entrée de l'agence et le cas échéant, en vitrine.
Par ailleurs, l’agent immobilier doit afficher :
. le numéro de sa carte professionnelle ;
. le montant de sa garantie financière s'il reçoit des fonds pour sa clientèle ;
. le nom et l'adresse de l'organisme qui le garantit ;
. le nom de l'établissement de crédit et le numéro de compte où doivent être effectués les versements de fonds; tout versement d'argent doit donner lieu à un reçu conforme à un modèle réglementaire précisant le motif du versement et son montant.
Sur tous les documents (contrats et correspondance) doivent être mentionnés : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l'adresse de l'entreprise et l'activité exercée, le nom et l'adresse de l'organisme garant.
Le mandat
Le mandat est obligatoire et doit être signé par le mandant. Le mandat indique les limites de la mission qui lui est confiée ainsi que le montant de sa rémunération. Chaque mandat doit faire l'objet d'une numérotation et être inscrit dans un registre.
Si le mandat est signé à la suite d’un démarchage, un délai de réflexion de 7 jours doit être respecté.
Le mandat peut être simple ou exclusif. Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels ou d'effectuer lui même la recherche d'un éventuel acheteur. Dans le cas d'un mandat exclusif la négociation est confiée à un seul agent immobilier qui en a l'exclusivité.
Le mandat est limité dans le temps, en général trois mois. Ces dispositions figurent dans l'avant-contrat et l'acte définitif de vente.
Les modalités tarifaires
Les frais d'agence ou honoraires perçus au moment de la conclusion d'un bail sont la rémunération de services faits et à venir dans la gestion normale de la location. Les frais d'agence sont librement fixés par les agences. Les frais de rédaction de bail lorsqu'ils existent peuvent être en sus (frais d'acte).
Les honoraires sont perçus après la signature de la location : ils sont à partager par moitié entre le bailleur et le locataire.
La commission
Le mandat précise qui paiera la commission : le vendeur ou l'acheteur. La répartition de la commission doit figurer dans l'avant-contrat (promesse de vente, compromis).
Le "bon de visite" signé par les personnes intéressées par un bien, n'a pas la valeur d'un mandat. Aucune commission ne doit être versée sur la base de la signature d'un "bon de visite".
La commission est subordonnée à la détention d'un mandat écrit au moment où le bien est présenté à l'acquéreur. Elle est due si l'agent immobilier a accompli les démarches nécessaires dont la publicité, l'organisation des visites. S'il s'agit d'une mission de négociation, son intervention doit être déterminante dans la conclusion de la vente. Si son rôle a été incomplet la commission sera inférieure à celle indiquée dans le mandat.
Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente d'un bien auprès de plusieurs agences immobilières, la commission est due à l'agence qui a conclu l'affaire.
La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire. Toute rémunération est interdite avant la conclusion du contrat.
L'acte de transaction
L'agent immobilier vérifie que le client est bien propriétaire du bien immobilier à vendre ou qu'il a la capacité de le vendre. Il vérifie le titre de propriété du vendeur, la surface du bien, l'existence de servitudes, la réalité des diagnostics immobiliers obligatoires qui incombent au propriétaire du bien (amiante, termites, bilan énergétique…).
Les annonces
L'agent immobilier diffuse des informations sous la forme d'annonces pour un bien à vendre ou à louer. Il est à ce titre soumis aux dispositions de droit commun.
Le démarchage à domicile
Les dispositions du code de la consommation en matière de démarchage à domicile s’appliquent aux professionnels de l’immobilier. C’est le cas lorsque l’agent immobilier fait souscrire à un consommateur un contrat d’intermédiation immobilière (signature d’un mandat de vente ou d’un contrat de location) en dehors de l’établissement commercial (domicile, lieu de travail du consommateur..).
Les obligations du professionnel portent sur :
a) l’utilisation d’un contrat écrit conforme aux dispositions des articles L 121-23 et L 121-24 du code de la consommation ;
b) le fait de laisser au consommateur un délai de réflexion de 7 jours lui permettant d’exercer sa faculté de renonciation. Aucune somme d’argent ou paiement quelconque ne peut être exigé du consommateur durant cette période avant la conclusion effective de la transaction.
Textes applicables
Loi n°2004-575 du 21 juin 2004 (titre II) pour la confiance dans l'économie numérique
Démarchage à domicile
Le démarchage à domicile est une pratique commerciale qui consiste à solliciter le consommateur afin de lui faire souscrire un contrat.
Le démarchage est encadré par la loi
Le contrat doit avoir été signé :
· au domicile du consommateur, même si celui-ci a demandé au démarcheur de se déplacer,
· ou lors de réunions (organisées hors des lieux de ventes habituels),
· ou sur son lieu de travail,
· ou lors de voyages publicitaires.
Les règles du démarchage à domicile sont également applicables aux contrats conclus en magasin à la suite d'une invitation (démarchage téléphonique).
Mais la loi ne s'applique pas :
· aux ventes par tournée de denrées de consommation courante,
· aux contrats dont l'objet présente un rapport direct avec les besoins d'une activité professionnelle.
3 Dispositions essentielles de protection
1. un délai de réflexion de 7 jours
2. la remise obligatoire d’un contrat
3. l’interdiction de percevoir une contrepartie financière pendant le délai de réflexion
Le consommateur passe une commande
Le démarcheur doit remettre un contrat écrit.
Ce document précise :
. le nom et l'adresse du fournisseur ;
. le nom du démarcheur ;
. l'adresse et le lieu de conclusion du contrat ;
. la nature et les caractéristiques du bien ou service acheté ;
. les modalités et délai de livraison ;
. le prix ainsi que les conditions de paiement.
Le contrat doit comprendre un bordereau de rétractation.
Tous les exemplaires doivent être signés et datés par le client.
Attention, si par manque de vigilance, le consommateur signe un document déjà daté, non daté, ou à fortiori antidaté, il risque de perdre sa possibilité d'annuler dans les 7 jours.
Le consommateur décide de renoncer à sa commande
Aucune justification n’est nécessaire. Il lui suffit de renvoyer par lettre recommandée avec accusé de réception le bordereau de rétractation dans un délai de 7 jours à compter de la date de signature du contrat.
Calcul des 7 jours
Le jour de la signature ne compte pas.
Si le 7ème jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, le courrier peut encore être envoyé le lundi ou le lendemain du jour férié.
C'est la date d'envoi indiquée par le service de La Poste qui fait foi. Il faut donc garder le document remis qui constituera un élément de preuve de la rétractation dans les délais.
Le paiement
Aucun paiement ne doit être effectué avant l'expiration du délai de 7 jours.
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